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BAUX RURAUX

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Une hausse modérée, mais une hausse quand même pour 2021 !

Depuis 2010, l’indice des fermages est fixé au niveau national par arrêté ministériel.
A l’échelon départemental, la Commission Consultative Paritaire des Baux Ruraux (CCPBR), qui s’est réunie le 13 septembre, a validé cet indice. Elle a, par ailleurs, procédé aux réexamens des minima et maxima de chaque région naturelle et a proposé ces fourchettes au préfet.


L’ARRETE PREFECTORAL DU 22 SEPTEMBRE 2021

L’arrêté ministériel du 12 juillet dernier fixe l’indice national à 106,48. Cet indice est composé à 60 % du revenu brut d’entreprise agricole (102,59 pour 2021) et à 40 % de l’indice du prix du produit intérieur brut (112,31 pour 2021).
Les fermages augmentent donc de 1,09 % par rapport à l’année 2020.

 

Modalités d’indexation du loyer pour les baux en cours portant sur des terres nues et des bâtiments d’exploitation

Deux méthodes de calcul sont envisageables :
Prix du bail de l’année n = prix du bail de l’année n-1 x indice de l’année n / indice de l’année n-1
Ou
Prix du bail de l’année 2021 = prix du bail de l’année 2020 + 1,09 %


Conclusion de nouveaux baux ruraux

- Portant sur des terres labourables et prairies

L’arrêté préfectoral, après avis de la commission consultative des baux ruraux, fixe des minima et des maxima. Ces fourchettes permettent de définir le loyer de base d’un nouveau contrat, conclu entre le 1er octobre 2021 et le 30 septembre 2022, en fonction de la qualité agronomique des sols, de la durée du bail, et de l’état parcellaire des biens.

Les nouveaux baux, à conclure entre le 1er octobre 2021 et le 30 septembre 2022, doivent donc respecter les fourchettes définies ci-après en fonction de la localisation des biens.


                                                                               Valeur minimale        Valeur maximale
Zone 1 : Les Coteaux du Gers,
              Les Vallées et Le Lauragais                  28,04 € /ha                    196,33 € /ha

Zone 2 : Les Coteaux de Gascogne,
                La Rivière, et Le Volvestre                    23,82 € /ha                    166,91 € /ha

Zone 3 : Les Pyrénées Centrales                       19,62 € /ha                    137,42 € /ha

 

- Portant sur des terres soumises à maraîchage intensif
Les valeurs minimales et maximales du prix des fermages des terres soumises au maraîchage intensif varient de 10 à 22 fois la valeur minimale de la zone 1, ainsi la fourchette s’étend de 280,40 €/ha à 616,88 €/ha.

- Pour les vergers
La valeur locative est obtenue par application d’un coefficient multiplicateur aux minima et maxima de chaque zone et pouvant varier de 1 à 4 suivant l’âge et l’état du verger.

 

Indexation et conclusion de bail sur des terres portant des vignes :

L’indexation des loyers se fait au vu du prix de l’hectolitre, tel que défini ci-après, puisque les baux sont conclus en quantité de denrées.

Concernant les prix des baux à ferme pour les terres portant des vignes, les loyers du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2022 varient entre les fourchettes fixées ci-dessous.

Pour l’AOP Fronton, les prix des fermages seront établis entre 2 et 10 fois la valeur de l’hectolitre.
Pour les vins avec IGP et les vins sans IGP, les prix des fermages seront établis entre 3 et 10 fois la valeur de l’hectolitre.

 

 PrixValeur minimale Valeur maximale
AOP Fronton 113,90 € /hl227,80 € /ha1 139,00 € /ha
Vin avec Indication Géographique Protégée
(ex vin de pays) 
80,20 € /hl240,60 € /ha 802,00 € /ha
Vin sans IGP (ex vin de table) 73,03 € /hl 219,09 € /ha 730,30 € /ha

     

Conclusion d’un bail qui comprend des bâtiments d’exploitation

L’arrêté préfectoral définit 3 types de bâtiments d’exploitation et le prix en m² en fonction du zonage.
Les bâtiments de moins de 100 m² et en mauvais état ne font pas l’objet d’un loyer.

 

Les loyers des bâtiments spécialisés (par exemples : serre de production maraîchère ou florale, porcherie, bâtiments pour activité équestre…) ne rentrent pas dans les catégories visées et sont librement déterminés par les parties au contrat qui peuvent faire appel à l’arbitrage d’un expert.

 

 Indexation et conclusion d’un bail qui porte sur une maison d’habitation

Lorsque l’exploitation comporte des bâtiments d’habitation, leur valeur locative dépend de la surface utile, c'est-à-dire de la somme de la surface habitable du logement et de la moitié des surfaces annexes à usage exclusif de l’occupant en dehors de tout local consacré à l’exploitation dans la limite du plafond de 25 m² pour tenir compte des particularités des logements agricoles. Ces annexes, dont l’accès est facile et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m, peuvent être des celliers, caves, buanderies, garages…

Les logements sont classés en 3 catégories en fonction de l’état d’entretien et de conservation du logement, de son importance, de son confort et de sa situation par rapport à l’exploitation.
-    catégorie A : critères bons
o    isolation sol, mur et toiture,
o    isolation portes et fenêtres assainissement collectif ou individuel non polluant
o    viabilisation en eau potable froide et chaude
o    équipements électriques en bon état
o    cuisine
o    salle de bain (lavabo, baignoire ou douche)
o    WC intérieur
o    Système de chauffage confortable
o    Indépendance et autonomie effective (distance comprise entre 50 et 150 m par rapport aux bâtiments d’exploitation)

-    catégorie B, critères moyens (mêmes critères que le A avec un système de chauffage peu performant)

-    catégorie C, critères médiocres (mêmes critères que le A avec un système de chauffage rudimentaire)

Les valeurs des loyers d’habitation sont indexées par rapport à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), fixé à 131,12 au deuxième trimestre 2021.
La variation est de 0,42 % par rapport à l’indice fixé pour le 2ème trimestre 2020.

Concernant la fixation du loyer, le département est scindé en deux zones.
La zone B correspond à la liste des communes de l’agglomération toulousaine fixée par l’arrêté du 19 décembre 2003 modifié le 10 août 2006 et, la zone C comprend toutes les autres communes rurales de la Haute-Garonne.

 

 PARTICIPATION AUX FRAIS ANNEXES

Cette période de l’année est aussi l’occasion pour les propriétaires bailleurs de demander à leur fermier, conformément aux articles L415-3 et L514-1 du code rural, le remboursement d’une partie de la taxe foncière sur la propriété bâtie et sur la propriété non bâtie, de la cotisation pour frais de la chambre d’agriculture et des frais de gestion directe locale.


        - Impôt foncier :

Principe : L’article L415-3 du code rural prévoit que le fermier prend à sa charge une fraction du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail. A défaut d’accord amiable, cette fraction est fixée à 20%.

L’exonération : Depuis 2006, le propriétaire de terres agricoles bénéficie d’une exonération de 20% d’impôts directement déduite de son avis d’imposition. Selon le Code Général des Impôts, cette exonération doit profiter au fermier lorsque les terres font l’objet d’un bail rural ; pour cela, le propriétaire doit déduire de la part à payer par son fermier la quote-part dont il a été exonéré.

Conséquences pratiques :
- Dans le cas général d’un bail rural verbal ou d’un bail écrit sans clause particulière concernant la taxe foncière (soit 20% de la part communale et intercommunale), le propriétaire n’a plus à réclamer à son fermier sa participation à la taxe foncière sur le non bâti.
- Si le bail écrit prévoit une clause particulière concernant la participation du fermier au paiement de la taxe foncière avec un remboursement de plus de 20% alors, le preneur devra rembourser à son propriétaire une fraction de la taxe foncière sur le non bâti égale à la différence des deux pourcentages multipliée par 1,25.
- Lorsque ce pourcentage de taxe foncière mis à la charge du preneur est inférieur à 20%, le bailleur déduit du montant du fermage dû par le preneur une somme déterminée en appliquant au montant de la taxe foncière sur les propriétés non bâties un taux égal à la différence entre ces deux pourcentages multipliée par 1,25.


        - Taxe chambre d’agriculture

L’article L514-1 du code rural prévoit que le fermier doit rembourser à son propriétaire la moitié (1/2) de la taxe de la chambre d’agriculture.


        - Frais de rôle

Enfin, l’Etat assure l’établissement et le recouvrement des impôts directs locaux pour le compte des collectivités territoriales. En contre partie, il perçoit une somme égale à 3% des cotisations de la TFPB et TFPNB, et 8% de la cotisation de la Chambre d’agriculture et de la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères.
Le propriétaire est autorisé à appliquer ces frais aux montants que le fermier lui doit.


Remarques :
-    Le propriétaire ne peut demander le paiement de ces frais annexes que sur présentation de la copie de sa taxe foncière.
-    Si la propriété n’est louée qu’en partie, il y a lieu d’affecter les parts de taxes ainsi calculées au prorata du revenu cadastral des biens loués. Le revenu cadastral apparaît sur un extrait de la matrice ou sur le relevé de propriété.
-    Les éventuels dégrèvements tels jeunes agriculteurs, calamités agricoles ou mode de production biologique doivent être déduits du montant du fermage.

 


RAPPEL DES INDICES, sur les 5 dernières années.

 INDICE    VARIATION
2017   106,28 -3,02 %
2018   103,05 -3,04 %
2019   104,76 +1,66 %
2020    105,33  +0,55 %
2021   106,48   + 1.09%

 


Exemple de calcul de fermage complet (incluant les taxes foncières) :

Monsieur Terrefort est propriétaire de 8 ha 85 a et 32 ca dans la petite région agricole du Lauragais dans le département de la Haute-Garonne (zone 1).
Depuis 2016, il loue l’intégralité de ses terres à Mme Mouton.
Au jour de la signature du bail rural, le loyer convenu était de 150 € par hectare (indice de référence 109,59).
En outre, le contrat stipule que le fermier doit participer à hauteur de 40% de l’impôt foncier sur la propriété non bâtie des biens pris à bail.

1/ Indexation du loyer de fermage :
Soit 1 328 €uros le loyer fixé dans le bail (150 x 8,8532) pour un indice de référence 109,59.

Loyer de l’année Y : loyer N x indice Y / indice N
Loyer 2021 = loyer 2016 x indice 2021 / indice 2016
Soit : 1 328 x 106,48 : 109,59 = 1 290,31 €uros

Le loyer s’élève à 1 290,31 € annuels.

 

2/ Participation aux frais annexes :
La base communale des terres agricoles exonérée de 104 € correspond à l’abattement de 20% prévu à l’article 1394 B bis du CGI (519 x 20%).

•    Impôt foncier sur la propriété non bâtie
Si le bail écrit prévoit une clause particulière concernant la participation du fermier au paiement de la taxe foncière avec un remboursement de plus de 20% alors, le preneur devra rembourser à son propriétaire une fraction de la taxe foncière sur le non bâti égale à la différence des deux pourcentages multipliée par 1,25.
(407+18) x (40% - 20%) x 1,25 = 106,25 €uros

•    Taxe chambre d’agriculture
Le fermier doit rembourser à son propriétaire la moitié.
120 x 50% = 60 €uros

•    Participation aux frais de fiscalité directe locale
Ces frais s’appliquent à hauteur de 3 % pour le foncier non bâti et 8% pour l’impôt chambre d’agriculture.
(106,25 x 3%) + (60x 8%) = 3,19 + 4,8 = 8 €

 

3/ total du fermage 2021 :
Le montant total dû par le fermier est 1 464,31 €uros. Ce prix comprend le loyer (1290,31€) et ses annexes (106.25 + 60 + 8 = 174,25€ arrondi à 174€ selon les règles de calcul fiscal).
 

 


Focus sur les dégrèvements TFNB en cas de fermage

Le dégrèvement d’impôt foncier bénéficie directement au débiteur de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (propriétaire, usufruitier).

Cependant, lorsque le propriétaire et débiteur de la taxe foncière a loué ses terres à un exploitant agricole, le dégrèvement consécutif aux calamités agricoles bénéficie au fermier en place comme le prévoit l’article L. 411-24 du Code Rural.

Deux hypothèses s’ouvrent alors :
- si le fermier n’a pas encore payé son fermage, il pourra déduire le montant du dégrèvement de la somme due à son propriétaire
- si le fermier a déjà réglé son fermage, le propriétaire doit rembourser le montant du dégrèvement à son fermier.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Loïc LEROUX
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